3 KỊCH BẢN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2023

Thị trường bất động sản được dự đoán có nhiều biến động trong năm 2023

Thị trường bất động sản (BĐS) 2023 được các chuyên gia dự báo sẽ rơi vào một trong ba kịch bản: tích cực, kỳ vọng hay thách thức. 
 

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (FERI) dự báo, thị trường BĐS 2023 có thể rơi vào một trong các kịch bản sau:
 

Ở kịch bản tích cực, tình hình thế giới ổn định khi chiến tranh Nga - Ukraine đã giảm căng thẳng, dịch bệnh, thiên tai được kiểm soát, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất với mức khoảng 4,5%. 
 

Trong nước, chiến dịch thanh tra và xử lý sai phạm các giao dịch BĐS nằm trong tầm kiểm soát của Nhà nước; Luật Đất đai sửa đổi được thông qua (nhưng chưa áp dụng trong năm 2023); Nhà nước có tháo gỡ vướng mắc, nới lỏng ngành BĐS; GDP 2023 mức 6,5%, lạm phát 5-5,5%; room tín dụng cho BĐS chưa được nới thêm; Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tăng lãi suất điều hành ở mức vừa phải (thêm khoảng 1%), đạt mức 10-11%. 
 

Lúc này, tâm lý nhà đầu tư vẫn e dè trước diễn biến kinh tế vĩ mô, duy trì trạng thái giữ tiền mặt nhưng vẫn chờ đợi BĐS giảm giá thêm. Chủ đầu tư ra hàng nhỏ giọt thăm dò thị trường, cùng với các chính sách chiết khấu để kích cầu, giá bán duy trì ổn định.
 

Chủ đầu tư lúc này sẽ triển khai lại các dự án, tập trung vào nhu cầu ở thực, tìm kiếm các cơ hội liên kết đa ngành nghề, đưa ra các chính sách thu hút dòng tiền. Môi giới BĐS sẽ triển khai số hóa hoạt động kinh doanh. Khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư BĐS, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ.

Thị trường bất động sản năm 2023 có thể diễn ra theo một trong ba chiều hướng: tích cực, kỳ vọng hay thách thức
 

Ở kịch bản kỳ vọng, tình hình thế giới còn khó khăn khi chiến tranh leo thang giữa Nga và Ukraine khiến khủng hoảng kinh tế và năng lượng mở rộng quy mô toàn cầu với nhiều bên tham chiến hơn. 
 

Trong nước, chiến dịch xử lý thanh tra sai phạm tăng cường quyết liệt hơn; GDP năm 2023 mức 5,5%, lạm phát 6-7%; không nới thêm room tín dụng dành cho BĐS; NHNN nhiều lần tăng lãi suất điều hành, đạt mức 14-16%. FED liên tục tăng lãi suất, mức tăng cao hơn 6%. Tiến độ thông qua Luật Đất đai dời sang năm 2024 và chưa có giải pháp cho điểm nghẽn pháp lý. 
 

Ở kịch bản này, tâm lý nhà đầu tư trở nên hoảng loạn, bán tháo đối với sản phẩm thứ cấp, sơ cấp khó hấp thụ. Dự đoán, sức hấp thụ thị trường ở mức thấp, dưới 30%, chủ đầu tư tập trung thanh lý hàng tồn kho, ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường, đồng thời áp dụng chiết khấu cao nhằm thanh lý hàng tồn kho, giá bán điều chỉnh giảm tương đối.
 

Các chủ đầu tư lúc này sẽ tái cơ cấu mô hình hoạt động - danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm BĐS. Các doanh nghiệp môi giới buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh, chuyển đổi sang mô hình cộng tác viên và có xu hướng sáp nhập các sàn. Khách hàng vẫn ưu tiên nhà ở thực, thanh lý các sản phẩm BĐS thanh khoản kém trong ngắn hạn.
 

Ở kịch bản thách thức, trong bối cảnh này, tình hình thế giới trở nên căng thẳng hơn với chiến tranh tiếp tục leo thang, nguy cơ chiến tranh hạt nhân, chiến tranh thế giới. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung gay gắt khiến căng thẳng toàn cầu, Trung Quốc đưa ra chính sách cứng rắn đối đầu với Mỹ theo hướng bất lợi cho các nước dùng USD. 
 

Kinh tế trong nước ảnh hưởng xấu, dự báo hàng loạt doanh nghiệp phá sản, rời thị trường, thiếu hụt mạnh nguồn dự trữ ngoại hối; GDP năm 2023 mức 4%, lạm phát khoảng 10%; không nới thêm room tín dụng dành cho BĐS; lãi suất cho vay tăng mức 17-20%/năm; đầu tư công ngưng trệ, chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn.
 

Rơi vào kịch bản này, nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ mạnh sản phẩm thứ cấp, sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Sức hấp thụ thị trường ở mức rất thấp. Chủ đầu tư ngưng triển khai mở bán dự án mới, tập trung xử lý hàng tồn kho. Giá bán giảm sâu.
 

Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư sẽ cơ cấu mạnh danh mục đầu tư, duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu đối với dự án còn lượng giao dịch, ngưng bán đối với dự án không có giao dịch. Thị trường BĐS sẽ đối mặt với tình trạng mất thanh khoản trên diện rộng, doanh nghiệp môi giới tạm ngưng hoạt động, chuyển đổi mô hình hoạt động sang thị trường thứ cấp, cho thuê hoặc tạm thời chuyển đổi ngành nghề hoạt động. Nhà đầu tư cắt lỗ mạnh, tâm lý mua yếu khiến sản phẩm sơ cấp không có giao dịch.

Theo Tạp chí Doanh nhân Sài Gòn